СоцПроект "Россия-Украина"

[ Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск · RSS ]
Страница 1 из 11
Форум проекта "Россия-Украина" » 2. ГРАЖДАНЕ УКРАИНЫ В РОССИИ. Проживание » 2.18. ПРОЖИВАНИЕ. Недвижимость » Недвижимость - нововведения в госрегистрации в Украине (информация)
Недвижимость - нововведения в госрегистрации в Украине
ИринаДата: Понедельник, 23.05.2011, 18:03 | Сообщение # 1
АДМИНИСТРАТОР САЙТА
Группа: Администраторы
Сообщений: 11868
Награды: 133
Статус: Отсутствует
Менее года назад Закон о госрегистрации недвижимости получил новую редакцию, которая заработает с 01.01.12 г. Предполагается, что с этой даты госрегистрацией недвижимости займется Минюст. А до тех пор по предписанию Заключительных и переходных положений Закона № 1878 этим продолжат заниматься хорошо всем известные БТИ.

Вот только упомянутые положения Закона № 1878 предписывают БТИ проводить госрегистрацию не только права собственности на недвижимость, но и других вещных прав на нее. А Временное положение № 7/5, которое на сегодня непосредственно регулирует вопросы госрегистрации, этого нюанса не учитывает. Стало быть, ему срочно требовалась свежая кровь. И вот, благодаря приказу Минюста № 1692/5, Временное положение № 7/5 будет приведено в соответствие с Законом № 1878, то есть фактически изложено в новой редакции. И она вступило в силу 1 октября 2010 года.

Что подлежит регистрации

Вещные права
Как и ожидалось, перечень вещных прав на недвижимость, подлежащих госрегистрации, увеличится. Кроме традиционного права собственности, БТИ станут проводить госрегистрацию:
— права пользования (сервитута) на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках;

— права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями;

— доверительного управления недвижимостью;

— права собственности на объекты незавершенного строительства.

Из них все, кроме права собственности на объекты незавершенного строительства, принадлежат к производным правам, определенным ст. 4 Закона о госрегистрации недвижимости.
То есть их регистрируют лишь после госрегистрации права собственности на такую недвижимость (абз. 2 п. 16 Новой редакции положения). Это значит, что сдать в аренду новострой, официально не принятый в эксплуатацию, и зарегистрировать право аренды на него в БТИ не удаст-если нет госрегистрации права аренды, то нет и официального признания и подтверждения государством факта возникновения права аренды.
Именно такой вывод можно сделать на основании п. 12 Новой редакции положения. Но и это еще не все.

Как мы знаем, договоры аренды недвижимости сроком на 3 года и более подлежат госрегистрации, без которой они считаются незаключенными. Но с 01.10.10 г. регистрируют не только договоры, а само право пользования (найма) недвижимостью. Причем Новая редакция положения не разделяет сроки, на которые передается право пользования: до трех лет или на три года и более. Тогда возникает вопрос: чем чревато отсутствие такой регистрации?
После 01.10.10 г. и до 01.01.12 г., очевидно, ничем. Поскольку договора аренды недвижимости до трех лет заключают в простой письменной форме, а от трех нотариально удостоверяют и регистрируют. Стало быть, если договор аренды (на три года и более) прошел и нотариальное удостоверение, и госрегистрацию, то он заключен по всем правилам. Поэтому в указанный период времени, на наш взгляд, отсутствие регистрации права пользования на действительность договора аренды не влияет.

А вот после 01.01.12 г. ст. 794 ГКУ получит новую редакцию (благодаря Закону № 1878). И если сейчас она предусматривает госрегистрацию договора аренды на три года и более, то с той даты она будет обязывать проводить госрегистрацию права пользования недвижимостью на аналогичный срок. А согласно ч. 3 ст. 3 Закона о госрегистрации прав, права на недвижимость, подлежащие госрегистрации, будут возникать с момента такой регистрации. Вот и получается, что после 01.01.12 г. госрегистрация права пользования будет прямо влиять на сам факт возникновения такого права у пользователя.

К сожалению, все это Новая редакция положения не учитывает и формально настаивает на госрегистрации права пользования на любой срок. Но если учесть вышесказанное, то с 01.10.10 г. идти в БТИ за госрегистрацией права пользования недвижимостью — выбор самого субъекта хоздеятельности. Ибо нет ни прямой ответственности, ни разъяснений Минюста относительно Новой редакции положения.

Хотя если, опять-таки, вспомнить, что госрегистрация прав — это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения права собственности и других вещных прав, то не исключено, что налоговики будут это использовать. В частности, следуя такой логике: без госрегистрации права аренды нет признания факта самой аренды государством, значит, нет и валовых расходов по такой аренде. Может, подобный вывод и преждевременен, но сбрасывать его со счетов тоже не стоит.
Заключая договоры относительно прав на недвижимость, помните о предостережении из п. 2.10 Новой редакции положения. Ибо он предписывает в документах, подаваемых для регистрации прав, полностью указывать ФИО физлиц, наименования юрлиц, их местожительство и местонахождение соответственно. То бишь, если в преамбуле договора арендодателя назвать, к примеру, ООО "Опус", то можно нарваться на отказ в госрегистрации прав.

Объекты недвижимости

Помимо госрегистрации вещных прав на традиционные объекты, такие как жилые дома, квартиры, здания, можно будет рассчитывать и на госрегистрацию сооружений. Временное положение № 7/5 и ранее вроде бы о них упоминало, но все же не так четко, как это предусмотрено Новой редакцией положения. В частности, речь идет об инженерных, гидротехнических и других сооружениях, которые по определению не относятся к зданиям и помещениям, а предназначены для выполнения специальных технических функций. И это понятие слово в слово соответствует тому, которое упоминает Национальный стандарт №2 "Оценка недвижимого имущества", утвержденный постановлением КМУ от 28.10.04 г. № 1442. Кстати, примерно год назад Минюст уже обращался к проблеме госрегистрации права собственности на сооружения, изложив свои взгляды на нее в Методических рекомендациях по определению недвижимого имущества, находящегося на земельных участках, право собственности на которые подлежит государственной регистрации (утверждены приказом от 14.04.09 г. № 660/5).

Процедурные новшества

Момент принятия заявления
Раньше Временное положение № 7/5 не могло похвалиться прозрачностью относительно вопроса, когда же заявление о госрегистрации прав считается принятым БТИ. Теперь сей пробел ликвидирован, ибо моментом принятия заявления станет внесение регистратором БТИ записи в журнал учета заявлений (п. 23 Новой редакции положения).В свою очередь, этому "моменту" по Закону о госрегистрации прав суждено играть очень важную роль,так как датой и временем госрегисграции права и его отягощения будут считаться дата и время регистрации заявления (ч. 11 ст. 15 данного Закона).

Приостановка рассмотрения заявления

Регистратор БТИ вправе приостановить рассмотрение заявления, если:

— документы для госрегистрации будут поданы не в полном объеме;

— суд вынесет определение о запрете регистрационных действий;

— документы изъяты из регистрационного дела;

— подано заявление о госрегистрации производного права до госрегистрации основного права.

Любопытно, что Закон о госрегистрации отводит заявителю 5 рабочих дней на устранение недостатков в поданном пакете документов. А если рассмотрение приостановлено по судебному решению, то заявление "обездвиживают" до устранения обстоятельств, послуживших основанием для такого судебного вердикта.
А вот по п. 3.3 Новой редакции положения получается,что рассмотрение заявления приостанавливается на срок существования определенных обстоятельств, но не более чем на 30 календарных дней. Однако, учитывая, что норматив Минюста вступит в силу раньше, то им и придется руководствоваться до тех пор, пока эстафету у него не примет Закон о госрегистрации недвижимости. К слову, новым основанием для отказа в госрегистрации будет неустранение в 30-дневный срок с момента направления решения о приостановлении недостатков, из-за которых оно было принято.

Порядок действий госрегистратора

После фиксации заявления регистратор переходит к его рассмотрению. В первую очередь он устанавливает (п. 3.1 Новой редакции положения):

1) соблюдена ли письменная форма правочина и его нотариальное удостоверение (если оно установлено законом);

2) соответствуют ли полномочия лица, которое подает документы, и сторон правочина, согласно которым осуществляется госрегистрация прав;

3) согласованность сведений о недвижимости в Реестре прав собственности на недвижимое имущество (далее — Реестр прав) и поданных документах;

4) аналогичность данных о наличии/отсутствии информации (документов),
которые подтверждают ограничения, препятствующие регистрации прав;

5) выполнены ли условия правочина, с которыми закон и/или договор связывает проведение госрегисграции возникновения,
перехода,прекращения прав на недвижимость или их отягощений.

Итак, если ни одно из этих оснований не остановило регистратора, процесс продолжается. Если же и этот этап проходит успешно, регистратор принимает решение зарегистрировать права на недвижимость.

Оно сопровождается внесением записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество. После этого лицу заявившему права, выдают извлечение,свидетельство о госрегистрации и возвращают правоустанавливающий документ
Имея свидетельство, лицо считается владельцем (правообладателем) недвижимости и может заключать сделки по ее отчуждению.

Срок госрегистрации

Раньше в соответствии с п. 3.4 Временного положения № 7/5, на рассмотрение заявления и принятие решения о госрегистрации или отказе в ней сейчас отведено 30 календарных дней без учета времени на техинвентаризацию.
С 01.10.10 г. этот срок изменился на 14 рабочих дней. Аналогичный срок отведен и для принятия решения о выдаче извлечения из Реестра прав или в его отказе (п. 7.7 Новой редакции положения). В обоих случаях отсчет начинается с момента принятия заявления.

Обновления в рядах документов

Для госрегистрации прав собственности и других вещных прав по правочинам, не подлежащим нотариальному удостоверению (например, договоры аренды недвижимости сроком до трех лет), необходимо будет предоставить:
извлечения о наличии/ отсутствии запрета и/или ареста недвижимости из Единого реестра запретов отчуждения недвижимого имущества и извлечение из государственного реестра отягощений движимого имущества (о наличии либо отсутствии налогового залога) (п. 2.5 Новой редакции положения).
Если регистрируют права пользования (найма, аренды) зданиями, капитальными сооружениями, по которым заключены сделки, не удостоверенные нотариально, то к указанным документам прилагают извлечение из Государственного реестра ипотек. Если окажется, что недвижимость находится в ипотеке, то регистратору БТИ надо будет предоставить согласие ипотекодержателя на передачу объекта в пользование.

Право собственности на незавершенное строительство

Сначала немного истории. Регистрация прав собственности на незавершенку всегда была проблематичной. Поскольку, несмотря на ч. З ст. 331 ГКУ которая позволяет это сделать, п. 1.6 Временного положения № 7/5 настаивает, что право собственности можно зарегистрировать лишь на объекты, строительство которых закончено и они приняты в эксплуатацию. То есть противоречие очевидно: права на незавершенный объект регистрировать необходимо, но в то же время для БТИ есть определенная преграда. Разрушить ее пытался Минюст (см. письмо от10.05.06 г. № 19-32/1) и Минжилкоммунхоз (см. письмо от 13.12.07 г. № 5/4-614). В итоге после регистрации детельство о праве собственности не выдавали, обходясь извлечением о госрегистрации прав и извлечением из Реестра прав. Одним словом, теми документами, которые подтвердят принадлежность объекта незавершенки конкретному лицу для того случая, если ему необходимо будет, например, продать ее.

В Новой редакции положения эта цель взята за основу: "Право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации в случае необходимости заключения правочина относительно объекта незавершенного строительства" (п. 1.4). А документы, обязательные для такой госрегистрации, указали в п. п. 4.2, 4.3 Новой редакции положения. И с 01.10.10 г. венцом госрегистрации незавершенки будут все те же извлечения: о госрегистрации прав и из Реестра прав.

Список использованных нормативно-правовых актов:

1. ГКУ — Гражданский кодекс Украины.

2. Закон о госрегистрации прав — Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" от 01.0704 г. № 1952-IV

3. Закон № 1878 — Закон Украины "О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" и другие законодательные акты Украины" от 11.02.10 г. №1878-VI.

4. Приказ Минюста № 1692/5 — приказ Минюста "О внесении изменений в приказ Министерства юстиции Украины от 07.02.2002 г. № 7/5 "Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество" от 28.07.10 г № 1692/5.

5. Временное положение № 7/5 — Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста от 0702.02 г. № 7/5.


Вы, меня звали ?
 
ИринаДата: Понедельник, 14.05.2012, 12:10 | Сообщение # 2
АДМИНИСТРАТОР САЙТА
Группа: Администраторы
Сообщений: 11868
Награды: 133
Статус: Отсутствует
Инструкция о порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, которые находятся в собственности юридических и физических лиц

1. Общие положения
1.1. Инструкция определяет порядок осуществления государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в Украине.

,,,,
1.6. Государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества в бюро технической инвентаризации является обязательной для владельцев, независимо от формы собственности.

1.7. Регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества осуществляется на основании правоустановительных документов за счет средств владельцев недвижимого имущества.

1.8. Государственной регистрации подлежат только те объекты недвижимости, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке независимо от форм их собственности и при наличии материалов технической инвентаризации, подготовленных тем бюро технической инвентаризации, которое проводит государственную регистрацию права собственности на эти объекты.

1.9. К объектам недвижимого имущества, которые подлежат государственной регистрации, относятся:

а) жилые дома и нежилые дома, садовые участки, дачи, гаражи, здания производственного, хозяйственного, социально-бытового и другого назначения, расположенные на отдельных земельных участках улиц, площадей и переулков под отдельными порядковыми номерами;
б) встроенные в жилые дома нежилые помещения (как части этих домов);
в) квартиры многоквартирных домов.

Принадлежащие к указанным объектам вспомогательные здания и сооружения регистрируются в составе этих объектов.

Не подлежат регистрации временные сооружения, а также сооружения, не связанные фундаментом с землей.

1.10. В государственной регистрации объекта недвижимости может быть отказано если:

а) правоустановительный документ не предусмотрен этой Инструкцией;
б) в правоустановительном документе отсутствуют нужные реквизиты (город, в котором расположен объект недвижимого имущества, наименование юридического лица или фамилия, имя и отчество физического лица, размер собственности и т.д.);
в) форма правоустановительного документа не отвечает форме, предусмотренной действующим законодательством.
г) отсутствуют материалы технической инвентаризации в соответствии с пунктом 1.8 этой Инструкции.

1.11. Отказ в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества предоставляется письменно по требованию владельца с изложением причин, по которым невозможно осуществить государственную регистрацию объекта.

1.12. Отказ в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества может быть обжалован в установленном порядке.

1.13. Регистрация нотариально заверенных или зарегистрированных товарными биржами договоров (контрактов) покупки-продажи сооружений (помещений) для размещения дипломатических представительств, консульских учреждений и международных межправительственных организаций, выдача свидетельств о собственности проводится только при наличии соответствующей ноты Министерства иностранных дел Украины, а для размещения международных неправительственных и иностранных организаций - письма соответственно Генеральной дирекции по обслуживанию иностранных представительств (ГДИП), Совета министров Автономной Республики Крым, областной, Севастопольской городской государственной администрации.
2. Порядок осуществления регистрации права собственности

2.1. Регистрация осуществляется на основании правоустановительных документов (приложение 1) в таком порядке:

а) заявитель подает в бюро технической инвентаризации два экземпляра правоустановительного документа (оригинал и копию);
б) ответственный работник бюро технической инвентаризации изучает законность и полноту документов и на основании их делает соответствующую запись в регистационную книгу;
в) адрес объекта, который регистрируется, записывается в алфавитный журнал адресов (приложение 2);
г) фамилия, имя и отчество физических лиц - владельцев недвижимого имущества вносится в алфавитный журнал или карточку картотеки владельцев (приложения 3, 4);
д) на оригинале правоустановительного документа делается регистрационная надпись (приложение 5).
Если на правоустановительном документе нет места для регистрационной надписи, то выдается регистрационное удостоверение, которое является неотъемлемой частью такого документа (приложение 6);
е) на копии правоустановительного документа делается отметка о регистрации со ссылкой на регистрационный номер и дату регистрации;
ж) к инвентаризационному делу прилагается копия правоустановительного документа, справка о принадлежности объекта недвижимого имущества, в которой записывается: фамилия, имя и отчество или наименование владельца, название и содержание правоустановительного документа, число и месяц регистрации с подписью лица, которое отвечает за регистрацию.

2.2. Регистрация права собственности делится на первичную и текущую.

2.3. Первичная регистрация права собственности - это такая регистрация, когда объект недвижимости впервые записывается в регистрационную книгу и ему присваивается очередной регистационный номер в этой книге. Вместе с объектом недвижимости в регистрационную книгу под тем же регистрационным номером записывается и субъект права собственности - физическое или юридическое лицо.

2.4. После проведения первичной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества бюро технической инвентаризации должно осуществлять государственную регистрацию всех изменений в правовом состоянии этого объекта, т.е. проводить текущую регистрацию.

2.5. Текущая регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества - это регистрация перехода права собственности от одних владельцев к другим. Правоустановительный документ, который свидетельствует о переходе права собственности на объект недвижимого имущества, не может быть зарегистрирован в бюро технической инвентаризации, если не проведена первичная регистрация права собственности на этот объект.

2.6. Текущая регистрация права собственности на объект недвижимого имущества осуществляется в той же регистрационной книге и под тем же регистрационным номером, под которым осуществлялась первичная регистрация объекта недвижимости.

2.7. Текущая регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества, как и первичная регистрация, осуществляется на основании правоустановительных документов, предусмотренных приложением 1 к этой Инструкции.

2.8. Если в правоустановительном документе не указан адрес, потому что объект недвижимого имущества вообще не имеет его, то заинтересованное лицо обращается к органу местного самоуправления, который присваивает этому объекту адрес в соответствии с местом расположения.
3. Ведение регистрационных книг

3.1. Регистрационные книги ведутся отдельно относительно каждого населенного пункта на физических людей, юридических и отдельно относительно жилищного и нежилищного фонда.

3.2. Регистрационная книга должна быть пронумерована, прошита, скреплена печатью бюро технической инвентаризации и подписью руководителя бюро.

3.3. Регистрационные номера присваиваются, начиная с первого номера, относительно каждого населенного пункта.

3.4. Записи в Регистрационных книгах ведутся в явочном порядке.

3.5. Объекту, который регистрируется, присваивается один регистрационный номер независимо от количества совладельцев.

3.6. Запись в Регистрационную книгу при первичной регистрации проводится с учетом того, что далее возникнет потребность в проведении текущей регистрации, т.е. требуется при первичной регистрации оставить незаполненными несколько страниц.

3.7. Когда в процессе текущей регистрации все незаполненные страницы будут заполнены, регистрация продолжается в дополнительной книге, а в предыдущей делается отметка, что запись продолжается в дополнительной книге (указать номер книги и номер страницы).

3.8. Регистрационные записи осуществляются в таких регистрационных книгах:

а) на жилые объекты недвижимого имущества, которые принадлежат юридическим лицам (приложение 7);
б) на жилые объекты недвижимого имущества, которые принадлежат физическим лицам (приложение 8);
в) на нежилые объекты недвижимого имущества, которые принадлежат юридическим лицам (приложение 9);
г) на нежилые объекты недвижимого имущества, которые принадлежат физическим лицам (приложение 10).

3.9. Все исправления в регистрационных книгах и алфавитных журналах удостоверяются подписью должностного лица, которое отвечает за правильность записей, и скрепляются печатью бюро технической инвентаризации. При этом исправленные записи зачеркиваются одной черточкой так, чтобы было видно старые записи.
4. Порядок оформления права собственности на объекты недвижимого имущества

4.1. Оформление права собственности на объекты недвижимого имущества осуществляется с выдачей свидетельства о праве собственности по образцу, приведенному в приложении 11:

а) местными органами государственной исполнительной власти, местного самоуправления:

физическим лицам на новопостроенные, перестроенные или реконструируемые объекты недвижимого имущества при наличии акта о праве собственности или решения об отведении земельного участка для этой цели и при наличии акта государственной комиссии о принятии объекта и введения его в эксплуатацию;
владельцам общих зданий, которые на законных основаниях сделали перестройку, пристройку, вследствие чего изменились принадлежащие им части. В случаях, когда совладельцы не согласны изменить части добровольно - этот вопрос решается в судебном порядке;
членам жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива, общества или объединения, которые полностью внесли свои паевые взносы;
физическим лицам, которые в случае ликвидации предприятия, объединения, организации получили в собственность в установленном законодательством порядке недвижимое имущество предприятия, объединения, организации, которые ликвидируется;
физическим лицам, вышедшим с состава учредителей предприятия и по решению учредителей (владельцев) получили в собственность объект недвижимого имущества, переданный им по акту принятия-передачи;
инвесторам, которые в установленном законодательством Украины порядке получили в собственность объекты недвижимого имущества или его части, построенные на их средства, при наличии соответствующего решения органа местной исполнительной власти, местного самоуправления, акта принятия-передачи объекта (части) инвестору;
физическим и юридическим лицам, принятым в соучредители предприятия, которые внесли в уставный фонд этого предприятия объект недвижимого имущества;
реабилитированным гражданам, которым возвращены в собственность принадлежащие им объекты недвижимого имущества с представлением решений комиссий по реабилитации о возврате этого имущества;
в случае выделения отдельного дома с состава объекта недвижимого имущества, которое состоит с двух или больше домов (зданий);
физическим и юридическим лицам при представлении договора о долевом участии в строительстве объекта недвижимого имущества, акта о принятии объекта в эксплуатацию и акта принятия-передачи этого объекта долевику;
физическим и юридическим лицам на основании документов, установленных законодательством, которые подтверждают их право собственности на объекты недвижимого имущества;

б) государственными органами приватизации - съемщикам квартир в государственном жилищном фонде, которые приватизировали их в соответствии с Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фонда"
в) Государственным управлением делами - субъектам, участвующим вместе с Государственным управлением делами на жилищные и нежилищные объекты в строительстве нового жилья, на их долю.

4.2. Если исполнительный комитет органа местного самоуправления откажет в оформлении права собственности на объект недвижимого имущества, заинтересованное лицо может для разрешения этого вопроса обратиться в суд или арбитражный суд.


Вы, меня звали ?
 
Форум проекта "Россия-Украина" » 2. ГРАЖДАНЕ УКРАИНЫ В РОССИИ. Проживание » 2.18. ПРОЖИВАНИЕ. Недвижимость » Недвижимость - нововведения в госрегистрации в Украине (информация)
Страница 1 из 11
Поиск: